Il existe plusieurs façons de gagner de l’argent en immobilier. C’est effectivement un secteur qui évolue sans cesse, et qui continue d’ouvrir largement ses portes aujourd’hui aux sociétés, aux particuliers, comme aux professionnels.

Les rendements sont attractifs et les avantages fiscaux souvent intéressants. En plus, il existe des opportunités pour tous les budgets et les profils des investisseurs.

Découvrez dans cet article 7 façons pour vous faire des revenus plus ou moins réguliers grâce à un investissement dans l’immobilier. Il faut savoir que vous pouvez diversifier.

SCPI (Sociétés Civiles de placement immobilier)

Les SCPI, parmi tous les types d’investissement immobilier, ont toujours affiché une bonne performance avec des rendements attractifs. Ces derniers gardent toujours leur place au-dessus. Ce n’est pas parce qu’elles ne sont pas atteintes par les dévaluations, la concurrence des particuliers et autres crises de l’immobilier, mais les gérants ont jusque-là trouvé des solutions pour les contourner. L’essentiel est alors que l’investissement est toujours gagnant gagnant. Il est possible dans ce cas-ci d’investir dans des bureaux, des locaux commerciaux, des appartements ou des diversifications.

Elles ont l’avantage de convenir à tous les budgets, car elles ne nécessitent pas de fonds importants. Le but est de placer son argent en tant que part dans une SCPI, payé auprès de la banque ou de la société de gestion. Ces parts sont pour la plupart initialement fixées, mais peuvent également être variables. Vous ne vous occupez nullement de la gérance, une tâche réservée à la société de gestion, mais seulement de percevoir des revenus réguliers sous forme de dividendes pendant un certain temps.

Ces revenus imposables s’obtiennent généralement à partir du 3e ou 4e mois après le début du contrat. Cet investissement est sécurisé, car même si le prix du loyer chute, vous gagniez toujours le montant normal. Les risques sont par ailleurs mutualisés. Le plus important vient à la fin puisque vous avez le droit de garder votre part d’investissement immobilier : un patrimoine.

Un autre avantage de cet investissement pour gagner de l’argent en immobilier est qu’il existe différents moyens d’acheter les parts. Si vous avez un capital de disponible, vous pouvez immédiatement acheter les vôtres au comptant. Sinon, vous les payez à crédit de sorte que les mensualités soient couvertes par les revenus. Vous récupèrerez la différence. Les taux d’emprunts actuels sont toujours attractifs.

Autrement, vous investissez votre propre patrimoine dans des parts de SCPI dans le but d’être exempté d’impôts pendant un moment donné. Vous récupèrerez votre bien à la fin, avec peut-être une valorisation. Après quoi, en dernier recours, vous pouvez en faire votre assurance vie multisupport selon un contrat plus complexe.

OPCI (Organisme de Placement en Collectif Immobilier)

Les OPCI font également partie des alléchants investissements à la pierre papier. Elles sont récentes, car datent seulement des années 2000. La différence par rapport aux autres, c’est que seuls 60 à 90% environ des parts reviennent à l’immobilier. Son avantage est d’abord que 10% des actifs constituent une poche de liquidités. À ces deux parts peuvent s’ajouter des actifs non immobiliers, notamment des actions d’OPCVM (Organisme de Placement Collectif de Valeurs Mobilières). On peut généralement souscrire à une OPCI à partir de 100 euros.

Le rendement des OPCI oscille en moyenne entre 2,5% à 5%. Les frais de gestion sont également moins importants que les SCPI. Mais comme ces dernières, les OPCI peuvent être intégrés à partir de votre contrat d’assurance vie, vous ouvrant alors également aux opportunités d’une fiscalité avantageuse. La vraie différence qui distingue les OPCI des SCPI, c’est que les premiers conviennent à des investissements à long terme ou à des perspectives de revenus rapides pour les secondes.

Les OPCI sont destinés aux grands investisseurs comme aux particuliers qui veulent gagner de l’argent en immobilier. Néanmoins, les offres se font plus rares. La forme juridique des OPCI peut se vêtir selon les deux options suivantes :

–          FPI (Fonds de Placement Immobilier) :

Le FPI peut faire bénéficier aux investisseurs d’un abattement fiscal en fonction de la durée du contrat. Cette dernière s’avère être plus profitable entre 8 et 10. Dans ce cas-ci, la fiscalité est calculée sur les revenus immobiliers et le régime de plus-values de valeurs immobilières pour les cessions de part. Les porteurs de part se partageront 85% de chacun de ces deux revenus. Les FILM (Fonds d’Investissement en Location Meublée) sont des dérivées de FIP.

–          Ou SPPICAV (Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable) :

Concernant la fiscalité, elle est déduite des revenus mobiliers et du régime de plus-values de valeurs mobilières pour les cessions de parts. 50% à 100% des plus-values de cession seront obligatoirement partagés entre les associés. Ces derniers, dans le cas d’une SPPICAV, se verront également distribuer les 85% à 100% des revenus locatifs.

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Les fonds de départ nécessaires à ce type d’investissement immobilier sont évalués à 100 000€ minimum. Les particuliers aisés pourront s’y souscrire, mais également les autres s’ils arrivent à constituer un dossier de demande de financement probant. À part les charges diverses (charges de propriété, réparations et entretien) et les amortissements des meubles et des murs, le propriétaire dans ce dernier cas doit également tirer de ses revenus locatifs les mensualités relatives à l’emprunt. Une société peut également être considérée comme non professionnelle si elle perçoit moins de 23 000€ de revenus annuels.

Peuvent être sujets à une réduction d’impôt, de 5% du prix de revient, les logements neufs ou rénovés, ainsi que les VEFA. Pour cela, il devrait concerner soit un établissement d’accueil pour des personnes dans le besoin soit une résidence pour touriste, soit une résidence pour étudiants. Pour être éligible, il faudra également le louer pendant au moins 9 ans.

LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Le statut de « Loueur Professionnel » revient à ceux qui gagnent plus de 23 000 € de recettes chaque année sur la location d’habitation, et ce montant doit obligatoirement dépasser les autres recettes des autres activités du foyer fiscal. L’autre condition sine qua non exige d’au moins un membre du foyer fiscal son inscription au registre du commerce et des sociétés. Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie du BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Les avantages fiscaux sont parmi les principaux attraits de ce type d’investissement immobilier.

Puisqu’au loueur en meublé revient plus de charges par rapport au loueur classique, de ce fait, le revenu imposable diminue. Il s’agit en outre d’un bien « professionnel », ce qui annule l’impôt sur la fortune. Il pourra également être déduit sur plusieurs exercices :

–          Les déficits fonciers, avec les intérêts d’emprunts

–          un amortissement à hauteur de 2 à 3 % de la valeur du bien, prix du terrain non inclus

–          les droits de mutation qui étaient réglés lors de l’achat

Lors de la revente des biens loués après une période d’exercice d’au moins 5 ans, les plus-values immobilières seront exonérées. Les droits de succession et les abattements fiscaux sont également très intéressants pour les héritiers qui souhaitent pérenniser l’entreprise.

Biens locatifs sans locataires

Les investissements en bien locatifs de particulier à particulier peuvent également être rentables, oscillant entre 5% et 10%. Surtout, ils sont accessibles à la majorité qui pourra partir d’un capital modeste. Commencez tout de suite avec un lot et vous verrez de résultats probants dans les mois à venir, à condition d’être actif dans la recherche de locataires. Le côté administratif et juridique a été simplifié pour ce type d’investissement et la fiscalité avantageuse.

Les contrats dans ce type de placement ne sont pas régulés par des lois spécifiques, et peuvent donc être établis selon les souhaits du bailleur, avec l’accord du locataire. Le premier a le droit de fixer le montant du loyer, la durée du bail, les conditions relativement aux usures et aux résiliations du contrat. Il serait quand même profitable d’adapter le loyer en fonction de la zone géographique pour pouvoir se démarquer de la concurrence et ne pas avoir à endurer des périodes de vacances.

Par ailleurs, il y a rarement d’entretiens à faire et également peu de contraintes, notamment sur le voisinage. Vous aurez à consacrer tout au plus 2h par mois pour gérer votre investissement immobilier afin de vous générer des revenus réguliers.

Aujourd’hui encore, la recherche de parking dans des environnements géographiques favorables est toujours d’actualité. Les places de stationnement intérieur, plus sécurisé et plus voyant sont plus prisées, se trouvant notamment près de commodités. Il y a aussi les garages et les box, souvent utilisés comme espace de rangement supplémentaire. Les jeunes sont les plus engoués par ce type projet, cherchant des moyens d’investissement moins complexes que la bourse et les autres options immobilières, mais ; plus rentables que le livret A.

Rente viager

La rente viagère consiste à acquérir un bien immobilier de façon avantageuse. Vous profiterez en effet d’un abattement de 30%, prévu renflouer le vide qu’engendrent les loyers non encaissés. En effet, le vendeur va continuer à occuper le logement jusqu’à son décès, sauf dans de rares cas d’exceptions. Pour la première option, le vendeur continuera donc à se charger des réparations courantes ou plus importantes, des entretiens, ainsi que des impôts fonciers. Lui, par contre, recevra de votre part la rente, divisée en tranches de manière plus ou moins régulière, tant qu’il est vivant. Dans la seconde option, toutes les charges vous reviennent.

Cette rente sera calculée en fonction de nombreux paramètres, principalement la valeur économique du bien et sa valeur vénale en fonction de l’âge du ou des crédirentiers. Un notaire saura mieux en évaluer le montant et vous mettre au parfum de l’intégralité des conditions. Au décès du crédirentier, il perd normalement tous les droits d’usage, même si la rente n’a pas été payée en totalité.

L’acheteur peut toutefois éviter de payer la rente en choisissant de payer immédiatement au comptant le prix d’achat. Le prix, ainsi défini, sera fixe, contrairement à la rente. Le vendeur peut continuer à occuper le bien immobilier, mais son usufruit sera restreint, notamment dans la location, à quelques exceptions près. L’autre avantage d’un viager sans rente, c’est l’accessibilité au prêt hypothécaire, contrairement à l’autre cas qui doit être payé généralement avec des fonds propres.

Le risque est par contre de devoir payer une rente très élevée si le vendeur reste vivant beaucoup plus longtemps que vous ne l’auriez imaginé. Par précaution, n’achetez que si vous estimez la personne assez vieille que vous, avec un écart d’au moins une génération. Visez également à ne plus avoir à payer de rente à votre retraite. Si au contraire, le débirentier meurt avant l’acheteur, l’acquittement de la rente reviendra à ses héritiers. Néanmoins, s’il a souscrit à une assurance décès, c’est l’organisme assurance qui en sera responsable.

Investir dans l’ancien

Il existe plusieurs autres moyens de gagner de l’argent dans l’immobilier, dont l’achat dans l’ancien. Vous pourrez profiter alors des déficits fonciers après avoir effectué des rénovations. La loi Borloo et les lois Malraux, remaniées par la loi des finances pour 2009, sont également de votre côté. André Malraux a créé le dispositif en 1962 pour promouvoir la rénovation des bâtiments anciens du centre-ville. Il faut néanmoins connaitre les conditions, les avantages et les contraintes de ce type de placement avant de trancher ou non sur sa rentabilité.

Sont éligibles au dispositif Malraux les locaux :

–           d’habitation,

–          commerciaux,

–          professionnels, avec des loyers déclarés dans la catégorie des revenus fonciers

L’obligation des investisseurs consiste en un engagement de 9 ans en vue d‘un usage incluant une rénovation quasi complète. Les travaux peuvent être décidés et menés, soient par des professionnels, soient par l’investisseur, qui passera sûrement par un intermédiaire. Une fois les travaux terminés, les premiers locataires devront occuper le bien au cours de l’année suivante. Les charges liées à la rénovation freinent souvent la rentabilité, mais les avantages fiscaux viendront le booster. Au final, vous profiterez d’une rentabilité variant entre 1,5% et 2,5%.

Pour bénéficier des avantages fiscaux de ce régime, vous vous devez d’acquérir un bien immobilier qui se trouve dans un secteur sauvegardé ou dans une Zone de protection du patrimoine architectural et paysager (ZPPAUP). Il en existe des centaines de ces zones en France. En contrepartie, l’impôt sur le revenu sera réduit en partie, et les dépenses pour les travaux sont déductibles à hauteur de 40% dans un secteur sauvegardé et de 30% dans un ZPPAUP.

Un plafonnement de 100 000€ s’applique. Une limitation maximale de 25 000 € est également imposée dans le calcul des niches fiscales, à laquelle il faudra ajouter 10% du revenu imposable. Autre chose, si vous désirez revendre le bien, les plus-values seront exonérées seulement après 15ans d’exercice.